Pour qu’un vice soit considéré caché, il faut remplir trois conditions. Comme son nom le mentionne, il faut qu’il soit caché, ou non apparent. Ce n’est que suite à un examen visuel attentif et sérieux que l’on pourra déterminer le caractère caché d’un vice. Les trois conditions doivent être remplies afin de considérer un vice comme étant caché.

Que veut-on dire par vice?

Un vice est un défaut qui atténue la qualité d’un immeuble. Ce défaut vient diminuer la jouissance que l’on attend d’un immeuble et est assez grave pour faire en sorte que l’on ne puisse plus l’utiliser ou en profiter pleinement. Dans le cas qui nous concerne, la gravité du défaut doit être telle que si l’acheteur en avait eu connaissance au préalable, il n’aurait pas acheté l’immeuble ou bien aurait payé un prix moindre pour l’obtenir.

Critère 1 : le vice n’est pas apparent

La loi n’exige pas l’embauche d’un inspecteur en bâtiment lors de l’achat d’un immeuble, l’acheteur pouvant faire lui-même l’examen visuel. Par contre, l’embauche d’un inspecteur certifié présuppose le caractère sérieux et attentif de l’inspection. Qui plus est, il sera possible de se retourner contre l’inspecteur dans le cas où il n’aurait pas décelé un vice apparent lors d’un examen qui se voulait attentif. Fait à noter, si des indices apparents permettent de supposer l’existence d’un vice caché, l’acheteur devra faire preuve de diligence et approfondir davantage son examen, comme en faisant appel à un expert, sans quoi il sera difficile de caractériser le vice comme étant réellement caché.

Par exemple, si un gonflement humide d’un mur est visible lors de l’inspection et que l’acheteur n’approfondit pas son examen sur la chose, il sera difficile d’établir que le vice était caché dans le cas où la cause de ce gonflement serait l’écoulement du toit. L’indice apparent d’un vice sous-jacent plus sérieux devrait mettre la puce à l’oreille d’un examinateur attentif.

Critère 2 : doit être inconnu de l’acheteur

En second lieu, le vice doit être inconnu de l’acheteur. Comme de fait, bien qu’un vice puisse être caché derrière les murs, si l’acheteur en connaissait l’existence le vice devient alors apparent. Sa connaissance du problème lui a peut-être permis de négocier à la baisse le prix d’achat. La possibilité de poursuivre le vendeur serait alors une double compensation indue. À l’opposé, le vendeur est tout de même responsable d’un vice caché et ce, même s’il en ignorait l’existence. L’acheteur qui est mis au fait par le vendeur d’un vice qui n’est pas apparent fait perdre le caractère caché d’un vice.

Critère 3 : devait exister au moment de l’achat

En dernier lieu, le vice caché doit être existant au moment de l’achat. En effet, si le vice caché est apparu après la vente de l’immeuble, des fissures dans les fondations par exemple, le vendeur n’en sera pas responsable.

Fait intéressant à noter, la jurisprudence considère le risque inhérent à certains immeubles lors de l’évaluation des vices cachés. Par exemple, si les fondations d’un immeuble se trouvant dans un secteur où le sol est argileux fissurent, les tribunaux estimeront qu’un acheteur diligent aurait dû connaître les risques d’une telle éventualité, le vice pouvant ainsi perdre son caractère caché.

Les vices apparents

Un vice apparent est par définition non caché. Les vices étant apparents sont connus de l’acheteur au moment de l’achat, à moins que ce dernier ait été négligeant lors de son inspection. Bien que ces vices puissent engendrer un préjudice à l’acheteur, en aucun cas les dommages y découlant pourront être réclamés auprès du vendeur. Comme de fait, l’acheteur aurait pu négocier à la baisse le prix d’achat en fonction de ces vices, ce qui constitue en soi un dédommagement.

Vous êtes en présence d’un vice caché? Envoyez une mise en demeure!

* Ce texte explique de façon générale le droit en vigueur au Québec et ne constitue pas une opinion ou un avis juridique. Pour connaître les règles particulières à votre situation, écrivez nous et nous vous réfèrerons à un avocat.